范县人民政府
关于印发范县商业住宅小区物业管理办法
（试行）的通知
各乡镇人民政府，县政府各部门：
《范县商业住宅小区物业管理办法（试行）》已经县政府同意，请认真贯彻执行。
2015年8月7日
范县商业住宅小区物业管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为加强和规范商业住宅小区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障县城区物业的合理使用，创造整洁、文明、舒适、优美的居住环境，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》和有关法律法规，结合我县实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业服务企业进行管理的活动。
第三条 范县住房和城乡建设局是我县物业管理的主管部门，范县房地产管理所具体负责我县行政区域内物业管理活动的监督指导工作。
第四条 县城区所在地乡镇人民政府（以下简称乡镇人民政府）应当加强属地物业管理工作的组织领导和协调，负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
第二章 业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。 本办法所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
第六条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
条件不成熟未成立业主大会的，由物业所在地乡镇人民政府或范县房地产管理所监督、指导建设单位选聘、解聘物业服务企业，签订物业服务合同，处理其他重大、紧急物业管理事件。
第七条 在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，当地的乡镇人民政府或范县房地产管理所应当指导业主召开首次业主大会。
第八条 乡镇人民政府或范县房地产管理所应当自接到申请之日起30日内，指定代表组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成员中业主所占比例不得低于总人数的一半。
第九条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内，向筹备组提供以下资料：
（一）物业管理区域划分备案证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房备案证明；
（七）其他成立业主大会或者业主委员会所需文件。
首次业主大会会议筹备组工作所需经费，由建设单位承担。
第十条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下资料向县房地产管理部门备案：
（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单；
（五）法律法规要求的其他资料。
材料齐全的，县房地产管理部门应当当场予以备案。
第十一条 物业管理活动中业主权利、义务及业主大会、业主委员会的相关职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》第二章和《河南省物业管理条例》第二章的有关规定执行。
第三章 前期物业管理
第十二条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模小于2万平方米的，经县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十三条 在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第十四条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第十五条 前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十六条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第十七条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第十八条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必须的其它资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第十九条 在物业管理区域内，建设单位应当按照不低于建设工程项目总建筑面积千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物业服务用房。物业服务用房要求具备水、电、采光、通风等正常使用功能，且满足客户接待、档案保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等服务功能。
第二十条 建设单位在报批规划时，应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。
规划行政主管部门应在《建设工程规划许可证》中注明物业服务用房的性质和面积。
房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，不得将经过规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入可销售商品房屋许可范围。
建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请登记。
第四章 物业管理服务
第二十一条 业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十三条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交规定的相关资料。
第二十四条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第二十五条 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第二十六条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第二十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第二十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第二十九条 县政府价格主管部门和县房地产管理部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第三十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，也可委托物业服务企业代收，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十一条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第三十二条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害居民的合法权益。
第五章 物业的使用与维护
第三十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第三十四条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定的期限内恢复原状。
第三十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第三十六条 业主需装饰装修房屋 ，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第三十七条 新建住宅小区应当缴纳住房专项维修资金。住房专项维修资金由县房地产管理部门代管，专户储存，专款专用。
第三十八条 物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造，其费用在维修基金中列支，不足部分由业主共同分担。
第三十九条 住房专项维修资金属全体业主所有。业主委员会成立之前，住房专项维修资金的使用可由物业服务企业提出使用计划，做出维修资金预算，经县房地产管理部门审核批准后拨付使用。业主委员会成立后，由物业服务企业提出使用计划，做出住房专项维修资金使用预算，业主委员会同意并加盖公章后，上报县房地产管理部门，经审核批准后拨付使用。
第四十条 县房地产管理部门要制定维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的调整和对帐制度等。
第四十一条 业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第四十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 物业企业管理
第四十三条 物业服务企业办理注册登记，取得相应资质并在物业管理部门登记备案后，方可从事与其资质相应的物业管理活动，其物业管理人员应取得相应职业资格证书。
第四十四条 物业服务企业年度审核必须经县房地产管理部门根据其年度各项工作业绩进行初审后，报市房地产管理部门审核。
第四十五条 县房地产管理部门应当建立物业服务企业信用档案信息系统，对全县物业服务企业实行统一的资质信用动态考核管理。县房地产管理部门应随时对物业服务企业的工作情况进行监督检查，对违法违规行为及时查处。
第四十六条 业主委员会经过业主大会授权，可以通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。
属于前期物业管理阶段的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效前，与前期物业服务企业和新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等事项进行协商约定。
业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。前期物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。
第四十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报县房地产管理部门和物价主管部门备案。县房地产管理部门应当在备案完成后3个工作日内，将备案材料抄送物业服务项目所在地乡镇人民政府。
第四十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，还应当遵守以下规定：
（一）严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范；
（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）确保消防等公共安全设施完好有效；
（四）建立各种突发事件的应急处理机制和工作预案；
（五）按照有关规定，将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示；
（六）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议；
（七）其他应当遵守的相关规定。
县房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入该企业信用档案。
第四十九条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同。
解除或终止物业服务合同的，双方应依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应提前60日通知。合同解除或终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行交接义务。
物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
业主大会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。
第五十条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。
第五十一条 物业服务企业应当在物业服务合同终止后60日内，与业主委员会完成移交工作，也可以在业主委员会的监督下，直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业应当履行交接义务，并按约定撤出物业管理区域。
未成立业主委员会的，可以向物业所在地乡镇人民政府申请办理交接代管，待新物业服务企业确定后，由乡镇人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。
第五十二条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
第五十三条 物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行合同义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。对于拒不交纳物业服务费的业主，业主委员会可以在物业管理区域内显著位置以公告形式进行催交。
第五十四条 县房地产管理部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。
第七章 法律责任
第五十五条 违反本办法的规定，物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县房地产管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。
第五十六条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由县房地产管理部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十七条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县房地产管理部门没收违法所得，并处5万以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，承担赔偿责任。
第五十八条 违反本办法的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县房地产管理部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款，情节严重的，建议颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县房地产管理部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十条 物业管理企业在物业管理区域内未经业主委员会同意和城市规划等有关部门批准，擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的，责令限期改正，恢复原状；逾期不改正的，可以降低其资质等级直至吊销资质证书，有关部门可以依法强制拆除。
第六十一条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途，由县房地产管理部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十二条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由县房地产管理部门责令限期改正，给予警告，并按照规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款行为之一的，处5万元以上10万元以下的罚款。
第六十三条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十四条 违反本办法的规定，县房地产管理部门或其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其它好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六十五条 其他物业管理要求，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。
第六十六条 本办法解释权归县住房和城乡建设局所有，自印发之日起施行。
